【联系人】杨老师
什么是公摊面积？
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（1995年建设部颁布）规定，公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?
国外都没有，中国商品房的公摊面积真的可以算是中国特色了。这到底是个什么啥玩意儿？
哪些地方属于公摊面积？
是的，你没有看错，你每天经过的小区门口王大爷的那间保安亭，你都要为此买单。
大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房。
套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
1、电梯井：住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面等。
2、楼梯间：容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件（如墙或栏杆），同时它是一个相对独立的的建筑部分，联系整个建筑的交通运输。
3、管道井：走各种管道的空间，有垂直的，也有水平向的，有贯通的，也有分隔的。
4、变电室：小区的电力系统中，对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所。
5、设备间：设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所。
6、过道：住宅套内使用的水平交通空间。
7、公共门厅：进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置。
8、值班警卫室：设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆。
9、其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
10、共用墙体：住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面等。
不同建筑的公摊面积是怎么样呢？
无电梯的多层建筑：正常公摊率为5％－10％，很少超出10％。
有电梯的板式小高层建筑：公摊率为15％－20％。
有电梯的板式高层建筑：公摊率为18％－25％。
有电梯的塔式小高层建筑：公摊率为18％－22％。
有电梯的塔式高层建筑：公摊率为20％－30％。
一般来说，公摊面积过高降低套内面积，让购房者多花了钱，但是公摊面积过低，也意味着配套公共设施的规模缩小，影响居住品质。
哪些地方
不应计入的公用建筑空间？
1、仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2、售房单位自营、自用的房屋。
3、为小区服务的物业管理用房、社区用房等。
4、其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
5、还有小区门卫大爷的房子。
公摊面积多大合适？
不同的建筑形态的公摊面积不同。比如低层洋房，公摊系数在7%—12%；带电梯的小高层住宅，公摊系数在10%—16%；高层住宅，公摊系数在14%—24%等。根据配套以及相关设计的不同，公摊面积也有相应浮动。
公摊面积不是越少越好，太小会降低舒适度，太高会增加买房的成本，降低实际居住空间。
这可恶的公摊面积是谁搞出来的？
查来查去，咦，公摊面积是首创于香港，然后大陆再学过来的，而不仅仅是公摊面积，大陆学香港的房地产制度，还有：
1987年，深圳从香港学了土地招拍挂，然后推广到全国各地。
1994年，大陆推行的预售制则脱胎自香港的卖楼花，1954年香港开始卖楼花。
1998年，大陆向香港学习70年产权制度
大陆是如何以一步步将香港的“公摊面积”发扬光大的？
1998年，国家不再实行分房，然后由深圳开启中国的第一代商品房，同期，引入香港的“建筑面积”进行定价，而且还发展出中国特色的“偷面积”。
有的偷面积还形成了“零公摊”，并非真的没有公摊面积，而是“偷面积”与公摊面积相抵，有不少楼盘就打出“零公摊”的口号，作为营销噱头，说到底还是利益驱动。
每个城市相同面积的建筑面积，其公摊是不一样的。一些城市，120㎡可做舒适的大四居，而有些城市只能做个拥挤的小三居。
各城市、各项目差异非常大。
当时，我们国家的房地产制度非常不成熟，在制定法律法律设时没有相应的经验，所以就直接引用了香港的套内面积+建筑面积的定价房价，而国际上基本都没有公摊面积一说。
不得不说，我们在某些方面确实很不“国际化”。你看香港都国际化了。
小编以为这完全不合适啊，人家香港现在都取消了，这些公摊面积了，大陆现在还有，但是有个好消息，那就是重庆郊区已经按照实际面积算了，算是个好的开头吧，多希望早点普及全国。
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