众所周知，香港作为人多“地少”的发达城市，房价一直屹立不倒、保持世界前列。而今年数据显示去年香港房价全年下跌15.6%，是近十三年的年度首降。

过去内地的房地产模式都是以模仿“香港模式”为主，典型如招拍挂、“楼花”等制度，很多都是从香港那边搬过来的。所以很多时候香港的房价是可以视作国内楼价的天花板，是国内一线城市房价的“标杆”。

我们知道，香港的楼价大多是被开发商以囤地的形式“炒”上去的，在过去十几年香港的楼价屡创新高，在世界名列前茅，给人一种楼价只涨不跌的感觉。

而正是这样的一场‘造富“运动持续得太久，以至于这个泡沫越吹越大。

上一次香港楼市暴跌还是在2003年以前，由于金融危机叠加非典疫情，香港楼市当年 的房价较1997年顶峰跌了70%。当时有很多人供不起房子选择跳楼轻生。

历史不会简单地重复，但总是踩着相同的韵脚。这一次香港面临的依然是全球性经济危机及后新冠疫情的双重打击，由于港币与美元高度关联，叠加土地的特殊政策，在全球经济衰退的背景下，香港楼市很难独善其身。

当然，大家最关心的还是这对内地楼市的影响。其实从整体看内地的楼价从2018年就开始触顶，这两年的跌幅也不小，但作者认为这种下跌的本质和香港不尽相同，主要的不同有以下几个方面：

一、时间不同。中国楼市抢在全球经济危机前进行挤泡沫，而香港楼市可能会刚好在经济衰退的时候出现下跌。前者算是对经济预判后的提前准备，只有稳住泡沫才有逆周期调节的可能。

二、前者是主动下跌，后者则是被动。“房住不炒”其实从2016年就开始呼吁，并不是近期才有，但是在巨大的“卖地炒楼”利诱面前，不管是地方还是银行，抑或是开发商和炒房客，他们都很难刹得住车，所以才有像内地这两年来堪称痛苦的行情存在。

三、政策不同。与香港不同，内地的很多城市已开始大规模兴建保障性住房，这一制度对中国楼市影响巨大，将驱使我们向“新加坡模式”转变，土地财政有望转型。

很多人都在呼吁房价暴跌，但“香港经验”告诉我们房价可以跌但不能暴跌。房价暴跌不仅会让供楼者一无所有，同时由于房地产作为国内经济的支柱产业、涉及的产业链很广阔，暴跌还会让很多人失业。所以对于普通人来说不管有没有买房，暴跌都不会是好事。

所以这一次香港楼市的下跌其实是给了我们又一次警示：过度膨胀的楼价孕育着巨大的风险。适当提前地去杠杆和挤泡沫是没有问题的，而强制刺破泡沫并且硬着陆才是大问题。

2023年虽然一线城市有所止跌，但全国性的止跌信号还未出现。希望国家的房产政策能越来越合理和公平，在防止暴涨的同时更要防止暴跌。

（仅作认知探讨，如有不妥欢迎评论区指正）