房地产设计阶段成本优化管控 及龙湖经验分享
湖控制成本的总原则
1 .打破思维定势、变不可能为可能
2. 价值工程
3. 客户敏感和关注的可以适当提高成本
客户不敏感和不关注的严格控制成本
4.凡是控制成本的后果会带来客户抱怨的，累计叠加导致品 牌美誉度降低的，都是失败的成本控制。
5.成本控制需要与时俱进，针对不同的产品和不同的阶段采 取不同的策略。
6 .让很多人想象不到的：龙湖高管超出业界人士想象的高薪 恰恰是成本控制的一种体现。
吴亚军总结的龙湖崛起秘诀
1 .精于计算、成本控制
2.财务部门是计划主导部门
3.设计部门是成本控制的牵头部门
4高度关注设计、以及设计阶段的成本控制
设计交底是解决设计和成本平衡的必要保证
5. 长期的战略性的最好的合作资源是成本控制的制胜法宝
6. 企业文化的竞争才是最高端的竞争
7.景观是龙湖最好的美容师和整容师，也是成本控制的重点
物业是不容忽视的成本控制的环节
1、所有的设计方案提前考虑物业的使用，同时设计方案阶 段物业要参与评审。
2、北城天街扶梯的案例，物业用房特殊的配置。
（一）理念篇
1、龙湖对成本的定义
?成本是指为达到特定目的而发生的价值投入。
?成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本。
?成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中， 可能发生的预计成本以及变动成本。
?在龙湖，没有成本意识的工程师是不称职的工程师，全员成 本意识和全员营销意识一样重要。
2、龙湖设计成本管理的宗旨
?以经济合理性最小的成本提升设计产品的竞争力，注重成 本和品质之间的动态平衡管理，并形成行业成本优势。
?即保证成本的支出获得最大的效益
?建立目标成本管理为导向的成本管理体系
3、项目成本管理思维
?龙湖对成本管理思维的定义
思维是一个分析、比较的过程：处理问题的过程；
思维是一个发现问题和探索问题的过程：
思维是一个运用头脑推理的过程；
思维是一种理解、沟通、分析、创新等一系列活动的总称; 思维是一种智慧的活动表现；
思维是一种逻辑能力；
思维就是想答案……
思维：围绕既定重心，通过一系列方法和手段，获取最优结果
4、龙湖提倡的全过程的成本管理理念
?成本管理贯穿房地产开发全过程，其中从目标成本到结算 成本之间的动态成本管理尤为重要，
?规划设计部要介入事前、事中、事后的成本决策。
?规划设计部是成本控制的牵头和重要决策部门。
5、价值工程在设计成本管理的应用
是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品 的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本 去实现产品的必要功能。
投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶段测 算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能， 有效控制投资。
如何有效提高产品的价值
1、功能不变，成本下降
2、 功能大幅提高，成本略有增加
3、 功能提高，成本降低
4、 功能略有降低，成本大幅降低
5、 成本不变，功能提高
如何有效提高产品的价值
表中的价值不是从价值构成的角度来理解 的，而是从功能角度出发理解价值的，表现为功 能与成本之比；
成本也不是一般意义上的成本，它是构成产品寿命周期的成本，包括建造成本和使用成本。
(1)推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比
■价值工程兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现 必要的功能，提高产品价值。功能品质(销售价 格)与成本的比值即性价比，从单个部品部件到整 个楼盘可提高性价比
(2)技术经济比较
产品类型组合
户型面积组合
产品交付标准
单体建筑高度、高宽比、建筑体型；地下室方案、埋深、面积、层数、层高 地面及地下停车方式和车位数量、 土建车库与机械车库的技术经济比较 电梯、空调的配置方式
土方平衡、基础形式、主体结构形式、挡墙形式 人防工程决策
供水供电方式
（二）管理篇
2.1龙湖设计成本管理的基本内容
合理确定成本与有效控制成本
建筑产品的特殊性:
①固定性
②多样性
③体积庞大
④生产期长
建筑产品造价的特点：
①单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样
②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗 .
③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价
2.2、龙湖管理的方法
成本管理的基本方法……目标管理
目标的确定与控制两方面
1、目标确定的依据……经验数据库、市场调研、产品把握
2、实现目标动态监控的手段 ..
高度的信息化和龙湖设计44个阶段，精细化的管理纠偏
3、目标管理的过程一PDCA循环
目标成本管理内容
编制目标成本或计划成本
分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正 对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项 目标成本进行后评估
动态成本：
是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期
成本的控制结果
几个基本房地产成本概念
建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前 期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社 区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。
开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得 价款+建造成本+开发间接费
完全成本，完全成本=开发成本+期间费用。完全成 本中不包含营业税金。
项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发 成本”。
目标成本的两大原则
?客户导向原则：成本配置的合理性及准确性
?事前控制原则：及时性及指导性
目标成本管理原则
客户导向原则：
目标成本编制应以客户价值为导向，科学权衡项 目中各科目的成本分配，以求实现成本和客户价值的 对应关系。
成本配置的合理性及准确性
事前控制原则：
目标成本是对项目整体运作的纲领性的经济文件，将约束设计、采 购、项目管理、销售等项目实施全过程的成本支出。
及时性及指导性
无效成本
?设计阶段的无效成本
?无效成本的管理原则和控制方法
无效成本
房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价 值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿， 属于费用浪费的成本。
实质：能否获得补偿
目标成本的作用
目标成本:
是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要 实现的成本目标，是成本的控制线。
为什么要进行目标成本
利润=售价-成本
目标成本的作用
目标成本:
为开发决策提供依据 提前锁定投资
合理确定销售价格 加强成本的计划性 预测投资效益
目标成本测算的条件
经讨论确定的方案或设计图
市场价格及其走势的准确把握
整理建筑标准与工程造价的匹配关系 相应项目工程造价历史成本数据库
【标成本测算的方法】
正向测算：
?测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况）
?测算方式（估算、概算、预算）
?团队工作
反向倒逼：
?确定销售价格水平;
?确定利润要求；
?反推计算成本水平
目标成本管理原则
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标
目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数; ?算了再做”而不是“做了再算”
2.3龙湖实现目标成本的路径
?1）采取传统工序前置：
-提前做好80%的准备工作，以“成本换时间”；
-虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从 总体上看认为值得。
? 2）采用工序并联作业：
-在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业 交叉进行。
? 3）采取规模复制模式:
-采取"拿来主义〃，再适当调改。
? 4）重视长期性工作:
-对市场的调查了解把握准确。
-计划管理是时间成本的保障
-流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加
2.4设计阶段的成本管理..?用好两大工具
?指标控制和成本配置
2.5龙湖成本控制的管理因素
1、提高全员成本意识
(1) 部门间密切协作
(2) 各专业工程师尽职尽责
2、加强市场与客户意识
（1） 加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。
（2） 了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。
3、加强对设计公司的管理与协调
（1） 做好设计招标
（2） 做好合同管理
（3） 实行中期沟通、监督
（4） 落实奖惩措施
4、建立管理程序与制度
（1） 完善甲方设计标准
（2） 坚持全程优化设计
（3） 专家会议评审制度
（4） 内部审核制度化
-项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段
-最终成本效益最大化体现在哪里？
-项目的设计阶段对于产品的品质具有决定性的作用
2.6龙湖对设计管理人员11条素质的要求
1、 设计管理部门具备市场意识和策划能力一导演的能力。
-能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向。
2、 设计部门要严格执行成果标准；
-准确执行各阶段设计成果标准，
3、 减少人为增加的工作复杂度：
-户型种类适量为准。
4、 优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置：
?将产品创新设计、部品工作前置，规划、建筑设计、结构、 设备、与功能平面同步开展，使方案可高效实施；
5、 提周决策效率；
-公司内部的决策机制
?项目公司、区域公司、集团三者的关系；
-完美、效率、风险之间找平衡
6、 选择优秀的设计服务商
-选择合适的人做合适的事可以事半功倍
7、 加强合作伙伴管理
-建立长期合作伙伴：设计单位、供应商、模型制作等各 个涉及设计的单位；
-在设计过程中，持续定期的进行技术沟通和审核；
-力求合同约定清晰：含钢量、目标成本；
8、 输入条件多一些约束和意识，少一些随意；
-市场定位；
-成本目标；
-政府要求；
9、 计划执行力，随时”拉警报〃；
10、 标准化与创新，循环式上升；
11、 不断提高设计管理人员的专业水平和职业素养;
三）实战篇
龙湖成本管理实施细则以及标准模块
-工程实施阶段《项目目标成本（执行版）》编制完 成后15个工作日内，由项目成本经理负责，组织项目 团队成员及其他相关人员，参照集团合约规划体系对 目标成本进行分解，形成《项目目标成本分解及合约 规划》。
-项目竣工成本确认 项目成本经理负责提供开发成本、 营销费用的数据，计财部负责提供分摊到该项目的管 理费用、财务费用和公司层面发生的营销费用。最后 由项目成本经理汇总形成《项目竣工成本》。
龙湖成本管理实施细则以及标准模块
项目竣工结算 项目竣工结算完成后30个工作日 内，由项目成本经理负责，按规定格式形成 《项目成本总结和分析》，并输入成本系统。
设计阶段成本管理三大工具
1、 目标成本测算与分解
2、 投资分析模型
3、 历史成本数据库
项目投资经济分析模型
模型内容包括
项目基础资料
工程分期
成本测算
建设进度计划
付款计划
销售及回款
资金来源运用 指标计算
模型是什么
模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间 的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项 目的优劣
可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项 目收益的动态变化情况。
编制模型的意义
为土地投资决策提供依据;
通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作 过程中的风险；
通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪, 从而为项目运作过程中的决策提供依据；
将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司 层面的现金流情况。
模型的基本结构
影响模型评价指标的主要因素
项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售实 现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个 模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测 算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资 金来源及运用表和现金流量表。
净现值
指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他 设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净 现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。
内部收益率
是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使 投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益 率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越 好。
现金成本收益率
指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该 指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项 目现金收益情况的指标。
权益资本乘数
指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指 标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元 的总投资，该指标越大越好。
项目指标的衡量体系
评价项目优劣的指标系统包含有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数。
从三个主要的方面衡量项目的优劣:
项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度;项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角
度。
模型在项目运作各阶段的作用
投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同。
■项目拿地阶段一一决策支持，风险控制
■项目研发阶段一一经济控制，设计优化
■项目建设阶段一一成本控制，销售控制
■项目竣工阶段一一对比分析，指导新项目
成都龙湖项目精彩成本控制案例
汇报目录
一、 区域介绍
二、 总图分析
三、 户型研究
四、 商业研究
五、 售场研究
六、 技术措施
七、 销售价格模拟
八、 经济模型测算结果
九、 市场敏感点分析
十、成本敏感点分析
十一、工程难点分析
十二、设计管理重点措施
十三、美誉度分析
六、技术措施
节能措施
建筑体形系数
建筑体形系数在0.35之内
窗墙面积比
窗墙比大于0.30的朝向应采用隔热断桥铝合金中 空玻璃窗，玻璃为5+12+5中空玻璃。窗墙比小 于0.30的朝向应采用隔热断桥铝合金中空玻璃窗 ,玻璃为5+6+5中空玻璃。
外墙保温
外墙采用200厚页岩空心砖外贴30厚ZL胶粉聚苯
颗粒外墙外保温隔热材料。
屋顶保温
采用珍珠岩保温砖保温节能屋而。
?户门保温
户门采用双面金属门板加保温、隔热材料的隔层 门，满足防火、保温、隔热、防盗的功能。
?给排水节能设计
所有卫生洁具均采用符合国家标准的节水型材料
,节约用水。
?暖通节能设计
所有设备均采用节能产品。
合理进行风管系统设计，降低管路阻力，从而降 低设备功聿。
七、销售价格模拟
八、经济模型测算结果
九、市场敏感点分析
从以上四幅图表中，我们可以得出结论，消费者 购房时，依次考虑的因素分别是：
价格
位置
小区环境
户型设计
物业管理
社区配套设施
社区规模
建筑美观
开发商品牌
?从以上的因素排名我们可以发现，价格和位置依然是购房 者购房时的最主要的考虑因素。但我们也应该看到，现在 的消费者对于物业管理的重视程度已经上升到与户型设计相当的位置，也就是说消费者向往的已经不是仅仅居住硬件上的优越，同时也要求有高品质的软件相配合，是消费者成熟的标志。
?不过以上的各个因素是独立的排位，而在实际的购房中， 往往是一个综合考虑的问题。从获取的信息显示，当项目的社区规模达到一定规模时，消费者对开发商的品牌的重视度就会大大提高；当项目的位置较偏时，消费者对社区配套设施的重视程度也将大大提高。因而这9大因素的排名只作参考，在实际考虑问题的时候，应该将9个因素综合考虑，从而更好地解决我们需要解决的问题。
底商意见
?被访者认为底商对住宅有不利影响的比例达到62%。
?当有底商的沿街住宅与社区内无底商的住宅存在300— 500元/平方米价差时，有32%的被访者表示可以接受有底 商的住宅。
?89%的被访者不会选择底商有餐饮商家入驻的住宅，改善 底商餐馆的排烟通风后，愿意选择在改善排烟通风问题后 的被访者增加了16%,达到27%。
成本敏感点分析
钢材占项目投资的14.3%.
断桥铝合金占项目投资的10.64%.
混凝土含量占项目投资的9.14%.
外保温材料（聚苯颗粒）占投资的7.98%.
十一、工程难点分析
1、 基坑护壁支护：
基坑开挖临销售样板区（即正式工程的幼儿园）和临周边 市政道路均较近，可能需要做垂直支护；
2、 地下室施工：
大面积无变形缝地下室的大体积混凝土浇注存在较大的抗 裂防水隐患，需要从设计和施工方面重视；
3、 施工场地管理：
地下室占地面积较大，现场布置受较大局限，需要分期分 阶段利用好现有场地；
十二、设计管理重点措施
户型面积及公摊率的控制 成本与节能设计的控制 建筑与景观的关系的细致设计地下室顶板设计与景观设计的配合商业的深入设计调研与设计人防设计（与建筑初步设计同步进行） 对各种敏感点进一步研究。
十三、美誉度分析
1、市中心超大中庭花园社区：通过精心规划，使小区中心形成 25000多平方米的超大共享景观面积，楼间距短轴最长约100米， 长轴方向间距250米，宽阔的视野，茂密的植物，创造出市中心稀 缺的大型城市森林景观社区。
2、 双泳池配置：室外游泳池和室内恒温游泳馆的人性化设计，让 不同需求的业主在不同的季节有其个性的选择。
3、 住宅超低公滩率，公共交通面积设计紧凑，
使公滩率控制在16%以下，带给业主真正的实惠。
4、 入户大堂与地下车库挑空设计，配以自然景观的引入，和精致 的装修，有效提升住宅的品质。
5、 6米挑高景观花园，给住户带来经济与使用的实惠。
6、 首层户型半下沉花园，送超大地下室，提高了首层户型的品质,增加了卖点。
7、赢二层（沿宏济路为三层）户型送底商屋顶花园，局部覆土 300-500,可种植物，统一廊架，增加二层卖点。
本案的成本控制的几个亮点总结：
1、 没有采用结构转换层，而是把剪力墙全部作为划分铺 面的分隔墙，同样保证铺面空间的完成和使用。
2、 节能计算，外墙的展开面积，使得窗墙比变小，进而 使窗的等级变低。
3、 窗型本身的设计尤为重要，同时引发设计流程的调整。
4、 景观设计的动态成本增加（堆坡造景改变平地景观）， 但因为能够带来品质和销售价格的提升，而得到实施 和采纳。
5、 会所面积严格控制，装修标准严格控制，装修面积严 格控制。
交流提纲
■准确进行成本测算的要求是什么
■你体会成本测算的难点有哪些
■怎样才能实现成本管理的目标
4、设计主要阶段的成本控制
方案设计（概念设计）
初步设计（扩初设计）
施工图设计
?总平规划阶段通过对设计方案的比
较，本阶段投资控制的效果约为75%?80%,控制投 资的阻力最小，控制投资需要的成本最低
?深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比 ?较，本阶段投资控制的效果约为15%?20%
?施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以 内，控制投资阻力较大，控制成本较高
4.1龙湖在总平规划设计阶段的成本控制
-若项目研发阶段决定了项目总投资的90%,那 么总图阶段就已决定了总投资的80% o
-若项目研发阶段已将成本控制了70%,那么总 图阶段就已将成本控制了 50%。
-总图决定了产品的形态和空间的品质。
-总图决定了景观的构架与格局。
-总图决定了物业管理成本的基础
?加强预控。
?在控制成本低的阶段进行控制
?这是全程设计的效益和核心价值
4.1.1通过与政府的博弈，获得最有利的规划 条件指标，获得最大的经济效益，从而降低 异疫成禾。
1、 重庆龙湖北城天街，用地性质住宅由住宅变为商业。（大幅增加销售价值，节约成本）
2、 成都龙湖弗莱明戈首层车库，不计入容积率。
（增加开发面积，节约成本）
3、 成都晶蓝半岛，不修人防，改为异地建设。
（缩短开发周期，节约成本）
（注：添加请备注单位+姓名+职务）
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