香港住房问题现状
香港现有住房体系
香港实行政府公营和市场私营的“双轨制”住房供应制度，政府主导供应的住房为公营永久性房屋，市场主导供应的住房为私人永久性房屋。
（一）公营永久性房屋
香港的公营永久性房屋涵盖租住房屋以及资助出售单位。租住房屋以房委会提供的公屋单位为主，一般叫屋邨。
公屋由香港政府提供免费土地和资金资助建造，所以公屋租金一直保持在非常低的水平。2017年第一季度中，公屋的平均租金为61港元/平方米，而同期70平方米以下的私人永久性房屋平均租金为326港元/平方米。大约有30%的香港居民居住在政府提供的公屋内。

资助出售单位以房委会和房协会提供的居屋为主。大约有15%的香港居民居住在资助出售单位内。居屋同样由政府免除地价成本，其售价较私人房屋较低，买房者收入于公屋居民相比收入较高，但仍需要金融贷款资助。

（二）私人永久性房屋
大约有54%的香港居民居住在私人永久性房屋内。香港的私人住房售价极高，以房价水平处于中游的九龙为例，2019年2月，按面积不等的私人住房售价为14万到22万港元/平方米。

（三）临时房屋
临时房屋包括一些临时的建筑物，如天台建筑物和非用作住宅用途的地方如走廊、楼梯间等。临时房屋的居住条件最为恶劣，大约有0.6%的香港居民居住在其中。
香港公营住房保障体系的综述
近半香港居民处于香港公营房屋的保障之下，说明香港在保障中低收入居民居住条件上卓有成效。
（一）起步、积极有为时期
二战后，香港面临着战争破坏、难民涌入带来的住房紧张的问题。由于港英政府奉行不干涉经济的政策，香港的住房保障体系源于民间的私力救济。1948年，效仿英国民间建筑协会的传统，香港民间自发成立香港房屋协会，2018年底，房协提供了约两万套公屋单位。1973年，香港政府成立香港房屋委员会，大量兴建公屋。至今房委会提供了香港的绝大部分公屋。回归期间，香港房价、地价急速增长，远超家庭收入增长幅度,特区政府采取了积极有位的措施。

（二）不作为时期

1997年爆发的亚洲金融危机、2003年爆发的非典疫情、2008年爆发的全球性金融危机接连对香港的经济带来严重的冲击。为保障房地产市场的健康发展，香港政府房地产政策由政府介入转变为市场主导，政府对房地产的干预降到最低。这导致十年间香港公屋供应严重不足，房价、房租高涨的严重问题。

（三）适度有位时期

2013年梁振英担任政府特首以来，解决住房问题成为行政当局的首要任务。现任特首林郑月娥强调，“不应因为经济的短期波动，或物业价格的升跌，而动摇政府览地造地、建立土地储备的决心”。
香港住房问题简述
（一）居住环境狭窄，超过80%公屋面积低于40平方米，超过90%居屋面积小于60平方米，公屋最大户型面积为69平方米，最小面积仅为8.2平方米，人均居住面积仅约为13平方米。

（二）房价、房租对居民负担大，2018年中香港居民收入中位数为17500港币，一套70平方米的私人住宅平均售价为1204万港币，以私人永久性房屋户均人数2.9人计算，房价收入比为19.7，也就是说，即使不消费不交税，香港一个普通家庭三人参加工作19.7年才能购买一套70平方米的私人住房。

（三）“蜗居”现象严重，香港大约有19万无法入住公屋居民租住在居住条件极其恶劣的劏房、笼屋内，单位面积中位数不足10平方米，租金中位数为3800港元。

（四）公屋轮候时间长，超过三十万香港居民在轮候申请入住公屋，而一半申请者的轮候市建长达4.5年。
香港住房问题的成因分析
（一）政治、经济社会文化制度
《中华人民共和国香港特别行政区基本法》（下称《基本法》）第五条规定，“香港特别行政区不实行社会主义制度和政策，保持原有的资本主义制度和生活方式，五十年不变。”资本主义制度的维持奠定了香港住房问题的基础。
资本主义制度在经济上是私有制，私有制是资本主义存在的基础和前提。香港的经济制度是自由资本主义的市场经济制度。《基本法》第六条规定，“香港特别行政区依法保护私有财产权。”《基本法》在总则中明确规定保护私有产权的本质目的是确认和维护资本主义的私有制，体现了资产阶级的集体意志，对香港政府干预市场的行为做出了根本上的限制，预示着香港政府在资本主义制度下难以彻底解决住房问题。
恩格斯指出，“现代大城市中的工人和一部分小资产者的住房短缺，只是现代资产资本主义生产方式所造成的无数比较小的、次要的祸害之一。”一方面，资本主义的分配制度决定了占香港居民绝大多数的劳动者的收入难以负担正常的房价，另一方面，在分配中得益的少数群体能够负担起私人住房，并希望房价走高。

就分配制度来看，资本主义市场经济下为按要素参与分配，根据资产阶级经济学家所奉行的边际效用理论的观点，资本家所掌握的大资本是稀缺的，边际效用高，所以应该在分配中获得较多份额；劳动者所掌握的劳动力是过量的，边际效用低，所以应该在分配中获得较少份额。
就劳资双方力量对比来看，在社会化大生产中，劳动者的具体贡献难以直观衡量。市场上劳动力的供给/需求价格之间存在供需平衡点，这个平衡点实质上是劳资双方群体博弈的结果，决定博弈力量对比的因素主要为数量对比。在市场中，劳动力数量远超于资本家数量，资本家可以自由选择满足用人需求但是开价更低的劳动者；而劳动者为了保住工作岗位可能会自愿接受降薪或者是自愿加班，从而逐渐丧失议价权。数量的对比进而决定劳资双方在交易中的选择余地和对交易的迫切程度。这决定了香港的劳动者在资本主义制度下处于天然不利的地位，即使有政府住房保障政策的扶助，仍不能从根本上解决住房问题。

香港最赫赫有名的富豪就是四大家族。背后代表着就是四家以地产为核心的综合型公司，分别是李嘉诚、李兆基、郭得胜、郑裕彤家族。
目前这四大家族几乎控制了香港的一切民生基础。除了地产之外，李嘉诚控制了香港的电力、通讯、能源、电视等；李兆基则控制了煤气跟轮渡；郑裕彤家族则控制了珠宝、巴士等等；郭得胜家族主要是集中在地产，特别是商业地产上面，这个家族每年在香港收租就可以达到180亿元。
经济基础决定上层建筑，香港保留资本主义制度意味着社会主义的社会文化制度、原则不在香港实行。马克思主义中劳动价值论等科学社会主义思想在香港特别行政区文化层面的缺失成为香港资本主义经济发展实质上不公平乃至严重住房问题的思想前提。

《基本法》第六十六条至七十九条规定了香港立法会的香港制度，香港实行代议制的政治制度，香港的立法机关是香港特别行政区立法会，有权制定在特区内实施的所有法律。香港多年来的实践表明，社会运行在效率和民主之间难以取得平衡。政府的提案往往会遭到泛民主派的反对，某些议员经常通过“拉布”等行为故意扰乱议会秩序，拖延法案的通过和出台。何况在香港立法会中，只有不到3%的议员是居住在公屋内的。2014年，香港政府公布《长远房屋策略》，其中最主要的举措是在未来十年供应的房屋中，政府供应的应该占六成。《长策》无疑动摇了诸多利益，至今其实施仍然举步维艰。

（二）土地问题
住房问题的根源是土地问题。表面上，香港人口密度高，但实际上香港已开发土地仅占香港总面积的25%，再提除占40%的公园郊野和难以开发的土地之后，仍有三百多平方千米的土地没有开发，这还不包括填海造陆的因素。
在绝大多数地区，土地资源不是绝对稀缺的，真正稀缺的是土地所有权，并导致土地相对稀缺。《基本法》第七条规定，“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。”另外第一百二十条至一百二十三条做出了对土地契约的相关规定，对于有效至回归后的土地契约予以保护。根据《基本法》的规定香港的土地制度为两权分离制度，香港土地所有权归中华人民共和国所有，土地使用权归香港政府所有。香港政府负责管理、使用、开发和将土地使用权批租给个人、法人团体开发利用。
表面上，香港并不存在土地所有权稀缺的问题。实际上，香港土地使用权出租和批给的制度，也就是将土地的使用权以招标、竞投的方式转让给个人或者法人，造成了土地使用权稀缺的问题，“卖地”是香港政府的重要收入来源，2016至2018年香港政府征收的底价超过了三千四百亿港元。香港财团“兼并”土地使用权的方式，是通过收购公司/集团以获得其名下的土地使用权和土地储备。地产霸权意味着政府难以回收土地使用权，扩大土地供应。
2017年1月，彭博亿万富豪指数公布了全球500富豪榜，超过一半上榜的香港富豪全来自地产，这12个地产大亨身家高达1190亿美元，冠绝全球。而美国，人口是香港的40倍，但入榜的13位地产大亨身价780亿美元，排名第二。排名第三的中国内地4位地产商上榜，总资产500亿美元。

在土地供应的问题上，近年来香港政府做出了巨大努力，但是屡遭“民主”的阻挠。现任香港行政长官林郑月娥在施政报告中指出，“较大型的土地开发工作举步维艰，上届政府争分夺秒全力推进改划用地的短中期措施和古洞北/粉岭北、以及东涌新发展区等项目，但受制于项目的复杂性和漫长的程序，加上发展土地触及土地业权人以至其他持份者的利益，要理顺这些矛盾需要时间，往往令项目出现延误或规模缩小。“在开发新界土地的讨论上，就不少议员以及社会人士以“防止发展成深圳富豪后花园”、“保护当地农业生产方式”为由反对。例如，林郑月娥担任发展局局长期间在2008年展开的“新界东北发展计划”至今仍未完成收地。又如，香港政府在计划回收粉岭高尔夫球场用作建设住宅时，遭到了香港高尔夫球协会的强烈反对。

《基本法》第四十条规定：“‘新界’原居民的合法传统权益受香港特别行政区的保护。”其中的“合法传统权益”包括“丁权”。未取得香港新界地区居民的支持，香港政府于1972年12月实施的“小型屋宇政策”，规定年满18岁，父系源自1890年代新界认可乡村居民的男性香港原居民，每人可一生申请一次于认可范围内建造一座共3层高，每层面积不超过700平方呎的丁屋，无需向政府缴付地价。而建造丁屋的权利称为“丁权”，通过被《基本法》的保护延续至今。香港前任发展局局长陈茂波曾透露，香港土地储备中的56%要留作“乡村式发展”，也就是牺牲大多数香港居民的利益保护少数新界居民的特殊利益。

（三）收入差距

由于存在马太效应，资本主义社会中存在悬殊的贫富差距。一方面，资本家为扩大自身竞争优势，会趋向于获得更多资产。在分配中获得较多份额之后，表面上资本家的绝对消费很高，但是实际上，资本家获得的收入大部分要由于投资产生更多利润，导致其相对消费较低。另一方面，劳动者有着住房、养老、医疗、教育等数座“大山”，但其实际购买力仍取决于收入的高低。
社会生产的规模取决于有购买力的消费需求，一方面，香港私人住宅高房价的维持说明香港高收入阶层有足够的购买力。只要投资房产的实际利率仍高于银行利率，投资房产的现象就不会彻底被遏止。高收入阶层的需求进一步推高了私人住宅价格。另一方面，香港中低收入群体难以负担私人住宅，对政府公营住宅的需求巨大。
私人住房房价高企，廉价住房供不应求，是香港住房问题的两个方面，是香港高低收入阶层乃至劳资双方在利益上对立的产物。

香港住房问题的解决
根本解决途径
恩格斯指出，要消除住房短缺的问题只有一个办法，就是“消灭统治阶级对劳动阶级的一切剥削和压迫”，他的理论在一百多年后的今天，仍然具有现实的参考意义。香港住房问题的成因表面上看是“地广人稀”，实际上是贫富差距悬殊、土地供应不足乃至香港在主权回归中华人民共和国之后仍保持、并至少将保持至2047年的资本主义制度。
从法律角度看香港住房问题的解决
在香港住房问题中对立的双方，是居住条件得不到满足的大多数居民和通过土地、房产敛财的小部分居民。要彻底解决香港的住房问题，关键在于香港政府乃至中央政府的态度。
现代法治的核心在于规范公权、保障私权。保障私权的目的是为了更好地保障最广大民众的根本利益，保护民众对美好生活的向往。法律是保障社会大多数人得以拥有基本、人性化的生活空间，还是保护少数人利用土地和房产获得巨额收入。这是不同国家立法的核心问题，也在一个方面反映了国家的性质。
法的产生是由于人类社会的现实需要。一方面，法律可以形成各种社会角度，提供它们来直接影响社会变迁的性质；另一方面，法律可以通过设立义务的途径来形成一种社会环境，依此来培养社会环境的因素。香港的现行法律，到底是为满足地产资本家敛财的需要，还是广大香港居民基本的居住需要？
托马斯·杰斐逊指出，“如何一个国家，只要它还有未耕种的土地和无业游民，那就说明财产法在该国已经实施地过分了，以至于违背了人的自然权利”。而对香港而言，只要区内还有闲置的土地、空置的房产和居无定所的贫民，说明在香港特别行政区实行的相关法律就应加以修改。而香港二十多年来对决绝住房问题的实践表明，由于资本主义制度和西方代议制民主制度的阻碍，香港政府的政策、举措都不能从跟本上解决香港的住房问题。
诚然，法律一经制定都具有一定的稳定性，相对于发展变化的社会关系具有滞后性，这就是法律修改的必要性。对于不利于、有损于治理的经济基础，法律应该加以限制、削弱甚至是废除。当然，我们也不能想《论住宅问题》中批判的蒲鲁东主义那样，将国家法律当作随意的命令，以为可以随意更改，甚至可以直接做出相反的规定。
要彻底解决香港的住房问题，提高全特区居民的生活质量，保障特区居民的基本人权，维护香港房地产市场稳定，就必须改变香港现有的资本主义制度。而要为改革提供法律保障，必须对《中华人民共和国香港特别行政区基本法》进行修改。《基本法》第一百五十九条对该法的修改做出了相关规定。《基本法》的修改权属于全国人民代表大会，修改提案权属于全国人民代表大会常务委员会、国务院和香港特别行政区。而香港特别行政区的修改议案，须经香港特别行政区的全国人民代表大会代表三分之二多数、香港特别行政区立法会全体议员三分之二多数和香港特别行政区行政长官同意。修改议案在列入全国人民代表大会的议程前，先由香港特别行政区基本法委员会研究并提出意见。最后，《基本法》的任何修改，均不得同中华人民共和国对香港既定的基本方针政策相抵触。
《基本法》关于修改的规定，表明其修改程序必须经过大部分特区立法会全体议员的同意，一方面，这契合“港人治港”的原则；另一方面，《基本法》能否得到修改，香港的住房问题能否得到根本上的解决，需要香港立法会议员、香港居民破旧立新的决心。

从价值观的角度看香港住房问题的解决
住有所居、居有所安是人类的共同价值追求。这种共同价值需求以两种形式存在，一是香港居民想拥有舒适住房的美好愿望。需要正视的是，社会的发展并不以人们的主观愿望为转移，不以人性的诉求为路径，只有当客观条件已经具备时的理想才具有实践意义。但是香港严峻的住房问题以及危及到部分居民有尊严、体面地生活的自然权利，人们的主观愿望可以超越客观历史条件，从不需要后天获得的道德本能出发对香港的现实作道德批判。
二是香港处于资本主义制度时期社会的主流价值，资本主义社会中的核心价值观是自由、民主、人权等“普世价值”。核心价值观不只是抽象的话语体系，其为香港制度的构建提供了基本思路，也决定了香港制度变革和调整的基本方向。这些价值观崇尚私有财产不可侵犯，在香港成为价值共识，甚至得到了包括一些在这个价值观作用的制度下连基本住房都无法得到保障的香港居民的认同。如前文所述，香港的资本主义制度是彻底解决香港住房问题的制度障碍，对现状的维护则属于后天在社会环境作用下习得的道德判断。
一方面，香港住房问题处于一个道德抉择的两难的萨特式困境：道德本能和道德判断之间的选择。因为道德本能不会因为历史的发展而轻易改变，是人类延续的基础，与法治保障私权的更不目的相契合，所以本文为解决香港住房问题提供的伦理学主张是，尽可能选择道德本能，也就是从社会绝大部分居民的基本居住需要出发解决问题。
另一方面，香港住房问题的彻底解决预期将受到社会价值层面的阻碍。历史证明，新道路的开辟是由弱变强的过程，必将受到一定时期主流价值的反对。黑格尔认为，“每一种新的进步都必然表现为对某一神圣事物的亵渎，表现为对陈旧的、日渐衰亡的、但为习惯所崇奉的秩序的叛逆”，在分析香港住房问题的时候，我们要有超越西方主流价值观的勇气。

参考文献
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舒国滢.主编《法理学导论》
陈章喜 许倩.香港青年住房分层：层次划分及影响因素
代懋 李若冲.中国香港住房保障体系的综述及评估
魏宗财 何深静 刘玉亭 陈婷婷.回归后香港公共住房政策审视及实施成效 —— 基于社会可持续性的视角
朱晓田.从香港的“蜗居”现状弊端谈其短期弥补措施 ——以香港社会工作为视角
李思明.回归后香港的土地和住房政策政治经济研究
候惠勤. “普世价值”与核心价值观的反渗透
李振宇.《论住宅问题》中的法律思想及启示